Advies huurverhoging

Advies Huurdersvereniging (pdf)

Woonveste
Afrikalaan 92
5152 MD Drunen

Vlijmen: 5 maart 2024
Onderwerp: Advies huurverhoging
Stuknummer: 2024001

Beste Eric,

Zoals afgesproken geven wij huurdersvereniging Heusden advies betreffende de huurverhoging 2024.

Na overleg met de rest van het bestuur komen we tot de conclusie dat we toch een betere verdeling willen hebben.

Ons voorstel is dan ook om de sociale woningen te verhogen met 4.3% en de woningen met het energielabel E-F-G toch een verhoging te geven van 1%.

Dat betekent dat de woningen met een lager label wel wat krijgen en de huren niet worden bevroren.

We weten ook dat niet alle woningen met het lager label erg veel kosten meer hebben ten aanzien van bewoners met een B-C-D label.

Wij zijn van mening dat we allemaal voor een toekomst staan die veel van ons vraagt met betrekking tot het bestedingsvermogen en alle problemen die zich daardoor ontwikkelen.

Dan moeten we samen dan ook onze schouders er onder zetten, we begrijpen heel goed dat Woonveste voor een grote investering komt te staan en ook al staat om alle afspraken uit te kunnen voeren.

 

Met vriendelijke groet,

Frans Kivits

Voorzitter huurdersvereniging Heusden

 

Advies Woonveste (pdf)

Huurdersvereniging Heusden
Postbus 48
5250 AA Vlijmen

Behandeld door F. den Breejen
Uw kenmerk 2024001
Onderwerp reactie op advies over huurverhoging 2024
Drunen | Datum 22 maart 2024

Beste bestuursleden van de Huurdersvereniging Heusden,

Op 7 maart heeft u ons uw advies gestuurd over de huurverhoging per 1 juli. In uw advies stelt u voor
om de verdeling in ons voorstel aan te passen, door woningen met energielabel E, F en G een verhoging
te geven van 1% en de overige sociale huurwoningen een verhoging van 4,3%. We hebben in het overleg
van 19 maart aan u teruggekoppeld dat wij uw voorstel niet overnemen. In deze brief licht ik dit verder
toe.

Voorgestelde verdeling leidt tot minder huurinkomsten
We hebben u in 2023 tijdens onze toelichting op de begroting voor 2024 reeds aangeven dat onze
investeringen op het gebied van verduurzaming, onderhoud en nieuwbouw op de langere termijn sterk
toenemen. Tijdens het recente overleg op 19 maart hebben we u ook verder inzichtelijk gemaakt welke
maatregelen ten aanzien van verduurzaming we voor de komende jaren nu concreet aan het
voorbereiden zijn. Tevens hebben wij u uitgelegd waarom we voor de reguliere woningen willen
vasthouden aan de landelijk gemaakte Nationale Prestatieafspraken (NPA). Dit is ook met collegacorporaties in de regio Brabant Noord-Oost afgestemd.
De door u voorgestelde aangepaste verdeling leidt tot minder huurinkomsten, omdat 1% huurverhoging
bij ongeveer 450 woningen de komende jaren aanzienlijk minder inkomsten oplevert dan 1%
huurverlaging bij bijna 5.000 woningen. Daarom sluiten wij aan bij de NPA en dit betekent een
huurverhoging van 5,3% voor reguliere sociale huurwoningen. We kiezen er ook voor om in 2024 de huur
van woningen met een energielabel E, F of G te bevriezen.

Huurinkomsten nodig voor opgaven in verduurzaming, nieuwbouw en regulier onderhoud
Woonveste committeert zich aan de uitgangspunten van de NPA zowel ten aanzien van de stevige
opgaven en de daarmee gepaard gaande investeringen als ten aanzien van de noodzakelijke
huurinkomsten die daarvoor benodigd zijn. Op basis van de NPA hebben we in 2023 onder andere voor
circa 30% van onze huurders de huren verlaagd. We hebben ook aangegeven dat er landelijk afspraken
gemaakt zijn in kader van de betaalbaarheid over compenserende huurtoeslag- en
inkomensondersteunende maatregelen.
We zetten komende jaren vol in op onderhoud en het verduurzamen van woningen voor onze huurders
en het realiseren van (extra) nieuwbouw voor de grote groep woningzoekenden. Om aan de opgaven te voldoen, zijn ook voldoende huurinkomsten nodig. De eenmalige huurverlaging van vorig jaar heeft
forse impact gehad op onze inkomsten terwijl de kosten zijn gestegen en de investeringsopgaven
alleen maar groter zijn geworden. Financiële doorrekeningen laten ook zien dat het voor Woonveste
noodzakelijk is om vast te houden aan de in de NPA gemaakte afspraken. In de bijlage staat een
voorbeeld van het effect van minder huurverhoging ten opzichte de investeringscapaciteit voor
nieuwbouw.

We helpen huurders met betalingsproblemen
Met u zijn we van mening dat we aandacht moeten hebben voor de inkomenssituatie van onze
huurders. Dit is ook in de NPA nadrukkelijk benoemd. Voor mensen met recht op huurtoeslag wordt een
groot deel van de huurverhoging gecompenseerd. De huurtoeslag is in 2024 verhoogd, waardoor
huurders lagere netto huurlasten hebben. Dit is door het NIBUD uitgerekend.
Heeft iemand te maken met een inkomensdaling, dan geldt tot eind dit jaar de regeling eenmalige
huurverlaging uit 2023. Komt iemand in aanmerking voor de regeling, dan wordt de huidige huurprijs
verlaagd naar €577,91. Komt iemand in de betalingsproblemen en kan de huur niet betaald worden?
Dan zoeken we samen naar een oplossing, Wij zullen dit actief blijven communiceren en vermelden in
onze huurverhogingsbrief en op onze website.

Ik hoop u hiermee voldoende toegelicht te hebben welke overwegingen aan onze keuze ten grondslag
liggen.

Met vriendelijke groet,

Woonveste
Eric van den Einden